Az elmúlt pár évben felkapottá váltak a panellakások, melyet jól mutat az is, hogy milyen mértékben emelkedett az áruk. Az ingatlanközvetítők szerint a legkönnyebben, leggyorsabban eladható lakástípusról van szó, kérdés azonban, hogy valóban megkedveltük-e őket, szívesen költözünk-e már panellakásba?
A Balla Ingatlan szakértőinek elemzése.
Az elmúlt egy-két évben azt láthattuk, hogy óriási kereslet alakult ki a panellakások iránt, ami végül jelentős – minden más szegmenst meghaladó – áremelkedéshez vezetett. Megkedvelték a paneleket az emberek a relatíve magas rezsiköltségek ellenére, esetleg beértek már a felújítások, vagy egyszerűen csak a kényszer hajtja a vásárlókat a lakótelepekre? Megkérdeztük az ingatlanközvetítőket.
Habár igény mindig is mutatkozott a lakótelepi ingatlanok iránt, a kétezres évek közepén már úgy gondolták a szakértők, hogy várhatóan komoly visszaesés következik ebben a szegmensben. A válság azonban sok mindent megváltoztatott, az elmúlt években pedig a legnagyobb mértékben a panelek ára emelkedett, reagálva a jelentős mértékű keresletre.
Hogyan tekintünk ma egy panellakásra?
A III. kerületben az elmúlt év jelentette a panellakások “fénykorát”, amihez hozzájárultak a korábbi korszerűsítések is – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlanirodák belbudai és észak-budai irodájának vezetője. Mára kevesebben zárják ki a panellakás vásárásának lehetőségét, mint a válság előtt években, amikor még alapvetően a kisebb pénztárcájú emberek szükségmegoldását jelentette.
A III. kerületben vannak kifejezetten kedvelt típusok és környékek, és elmondható, hogy a két-háromszobás ingatlanok esetében elég nagy az átjárás a panelek és a téglaépítésűek között – hangsúlyozta Nagy Andrea, aki szerint az emberek jelentős része kedveli a panellakásokat, és most már nem csak szükségmegoldásként költözik ilyenbe. Ugyanakkor persze van egy olyan – egyre kisebb – réteg, amely határozottan elutasítja őket.
Kicsit máshogy fest a panellakások helyzete Újpesten, ahol Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint lényegesen nem változott a a megítélésük az elmúlt egy-két és során. A panellakások jelen pillanatban az egyik legmegfizethetőbb kategóriát képviselik az ingatlanpiacon. Sokaknál a panellakás továbbra is csak egy “szükségmegoldás”, mondván: valahol lakni kell. Ha lenne az embereknek elég pénze, akkor inkább téglaépítésű lakást vásárolnának a kerületben – vélekedett az ingatlanközvetítő.
Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt hangsúlyozta, hogy a panellakások vásárlásánál mindig is az ár/érték arány volt a döntő szempont. És mivel minden vevő tudja nagyjából, hogy meddig tud nyújtózkodni anyagiak tekintetében, ennek megfelelően határozza meg, hogy hol és mit vásárol. Az 1-2 millió forintos árelőny sokak számára meghatározó egy ingatlan vásárlásánál. A XVIII. kerület egyébként a panellakásokat tekintve az egyik legolcsóbb kerület, de nem azért, mert rossz hírű lenne, hanem mert a közlekedési adottságok, azaz a metrótól való távolság meghatározó a lakásárakat tekintve – hívta fel a figyelmet a szakértő.
Könnyű eladni őket, de a presztízsük továbbra is szerény
Presztízsüket tekintve az utolsó előtti helyre szorulnak a panellakások. Egyetlenegy olyan lakástípus van, mely rosszabb helyzetű, ez az osztatlan közös tulajdonban lévő, földszintes, belső udvaros, 4-12 lakást magába foglaló ingatlan – jelezték a pesti kerületek ingatlanközvetítői. Ezekben a társasházakban sok önkormányzati lakás is található, melyeket adott esetben szükséglakásként kezelnek, ami csak ront az egyébként is kedvezőtlen adottságokon.
Nagy Andrea szerint ugyanakkor a III. kerületben minden korszerűtlen, felújítatlan, régi, rossz állapotú házban lévő, földszinti, rossz vízszigetelésű, ráadásul adott esetben magas rezsijű téglalakás kevésbé győzi meg a vevőket, mint panellakások. A téglalakások és a panelek között sok esetben már átjárás van, csak az újabb építésű téglalakások képviselnek határozottan más kategóriát, de persze itt az árfekvés is egészen máshol húzódik – tette hozzá.
Míg presztízsüket tekintve nem annyira, eladhatóság szempontjából nagyon jó helyen állnak a panelek, a könnyen értékesíthető kategóriába tartoznak, ami fontos tényező lehet az ingatlanosok mellett a vásárlóknak is, akik terveik szerint a jövőben értékesíteni szeretnék lakásukat.
A felújítások megakadtak, de elviselhető a rezsi
A könnyű eladhatóságnak és a jelentős keresletnek nem sok köze van az elmúlt években zajló panelfelújításokhoz, amelyek ugyan nagy lendülettel indultak, de hamar meg is torpantak. A IV. kerületben nagyon kevés házat tudtak csak leszigetelni a panelprogramban, így ez nem egy sikertörténet errefelé – fogalmazott Balla Frigyes. A házaknak csak kis százaléka került felújításra, inkább az jellemző, hogy egyes házaknál, melyek jól állnak anyagilag, kicserélik az ablakokat, szigetelik a tetőt, stb. A III. kerületben talán valamivel jobb a helyzet: az óbudai panelek mintegy ötöde korszerűsített, de itt is lassú ütemben haladnak a felújítások – jegyezte meg Nagy Andrea.
Mindez persze kihat a rezsire: a nem fűtésmérős panellakások távhő-átalánydíja egy 35 négyzetméteresnél 8-9 ezer forint havonta, míg a 71 négyzetmétereseknél 18 ezer forint körül alakul. Ez mintegy 15-20 százalékkal magasabb díjat jelent a korszerű, gázfűtéses téglalakásokhoz viszonyítva, de ezt kénytelenek elfogadni azok, akiknek nincs meg az a plusz pár millió forintjuk, hogy egy téglaépítésű, egyedi gázfűtéses lakást vásároljanak. Sokat segít persze az is, hogy a kétezres évek eleji, szinte elviselhetetlen panel-rezsidíjak az áfa- és a rezsicsökkentés révén jelentős mértékben kedvezőbbé váltak.
A míg így sem alacsony távhő-költséggel szemben áll az, hogy egy ablakcsere, szigetelés, fűtéskorszerűsítés egy-egy lakónak mintegy 15-18 ezer forintba kerül havonta a közös költség díján felül, és 6-8 évig kell fizetni – hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László. Nyilván a fűtésszámla némileg karcsúsodik ennek eredményeként, azonban így is 8-10 ezer forintos többletkiadásra kell számítaniuk azoknak, akik belevágnak a korszerűsítésbe. Ezért aztán csak a bátrabb lakókközösségek mernek lépni. Ahol sok az idősebb tulajdonos, ott nem merik bevállalni az említett többletköltségeket.
Kedvelt és nem annyira kedvelt részek
A lakótelepek soha nem tartoztak a magas nívójú környékek közé, voltak közöttük azonban kifejezetten rossz hírűek is. Az egyik ilyen volt a XVIII. kerületi Havanna, a helyzet azonban már régen megváltozott, így a bűnügyi statisztikák már évekkel ezelőtt sem voltak rosszabbak a többi fővárosi lakótelepnél. Ráadásul rengeteg az új beruházás, valamint jelentős a szigetelt házak aránya – mondta Rácz Gyula László.
Szerinte mára egy teljesen átlagos, a kertvároshoz közel fekvő, parkosított, játszóterekkel felszerelt lakótelep jött itt létre. Ha valaki nem tudja megfizetni a metróhoz közelebb fekvő Kispest magasabb árait, ide költözik a XVIII. kerületbe, vagy azon belül is a Havannára. A különbség ugyanis 1-2 millió, sőt akár 3 millió forint is lehet a két kerület között, a Havanna javára, melynek csak annyi a hátránya, hogy több időt vesz igénybe a belvárosba való bejutás.
A III. kerületben Békásmegyernek is javul a megítélése, de természetesen a legjobban a Pók utcai és a Gyógyszergyár utcai lakótelepet kedvelik itt az emberek, ezek mellett szeretik még a belső óbudai paneleket is. A IV. kerületben a kedvelt lakótelepek közé tartozik a Semsei-park és az SZTK környéke, a Tél és a Nyár utca. A kerületben az Aradi utcának rossz a megítélése, de az olyan forgalmasabb, zajosabb utak melletti részeket sem kedvelik az emberek, mint amilyen az Árpád út környéke – jelezte Balla Frigyes.
Újpesten jellemző egyébként, hogy az itteni lakosok lokálpatrióták, tehát, aki a kerületbe született, az szívesen itt is marad, és másik lakást is itt választ magának. Ennek egyik oka, hogy elér a kerületbe a metró, nagyon jó az infrastruktúra. Az is igaz persze, hogy például a szomszédos kerületek közül a XIII. kicsit drágább, a XV. kerület megítélése kicsit rosszabb, ezért is maradnak sokan kerületen belül.
Melyik a legkedveltebb panellakás?
Érdekes kérdés, hogy lakótelepen belül, melyik lakást szeretik választani az emberek. Amit alapvetően kedvelnek, azok az 1-6 emeletek, de van aki feljebb, van aki lejjebb szeret költözni – jelezték az ingatlanosok. Amit sokszor kizárnak a vásárlók, azok a zárószintek. Bár Nagy Andrea szerint akad olyan vevő is, aki kifejezetten ilyet keres.
Sokan a szélső lakásokat keresik a házakban, míg mások a mindkét oldalról lakott lakásokat kedvelik. Ami még fontos, hogy a “sötét konyhásat” nem szeretik az emberek, azaz általában követelmény, hogy legyen ablak a konyhán. Sokan egyébként az 59 négyzetmétereseket is a nagyobb, használhatóbb konyha miatt kedvelik, de van, aki az egyébként nagy előnynek számító erkély miatt lemond a nagyobb konyháról.
És az árak
Ami az árakat illeti, a legalacsonyabb árakkal a XVIII. kerületben találkozhatunk. Ott a 35 négyzetméteres lakások ára 10,5-12 millió forint között mozog állapottól és elhelyezkedéstől függően. Az 53-60 négyzetmétereseknél 11-13,5 milliós árakról beszélhetünk, míg a 72 négyzetmétereseknél 12-15 milliós árakról. Az árnövekedés mértéke a válság mélypontjához képest mintegy 30-40 százalék minden méretnél – jelezte Rácz Gyula László.
A metró közelsége miatt a IV. kerületben a panelek ára némileg magasabb: a 36 négyzetméteres, másfél szobás lakások ára – melyeket az áremelkedés beindulása előtt még 7-8 millióért tudtak eladni – mára felkúszott 11-13 millió forintra. Az 53-58 négyzetméteres lakások ára 9 millióról 14-15 millió forintra emelkedett, míg a 71-esek 11-12 millióról 16-18 millióra drágultak. De adtak el 20 millió forintért is ingatlant, igaz annak a lakásnak a tulajdonosa 8 millió forintot tett bele a felújításba, így kirívó esetről van szó – jelezte Balla Frigyes, aki hangsúlyozta, hogy a pontos eladási árat az elhelyezkedés és az állapot határozza meg, így ez 1-2 millióval módosítja lefelé vagy felfelé az átlagárat.
A legmagasabb árakkal persze a III. kerületben találkozhatunk, melyek Nagy Andrea tapasztalatai szerint tavaly érték el csúcspontjukat. Ekkor nem volt ritka, hogy a nagyobb, jobb helyen lévő panellakásokért akár 30 millió forintot is hajlandóak voltak megfizetni a vevők. Mára azonban csökkenést mutat a tendencia, mérséklődik a fizetőképes kereslet, amely nagymértékben hat a panellakások áraira, így ezek most már lassan lefelé csorognak, és ez várhatóan a továbbiakban is így marad.
forrás: http://epiteszforum.hu/
