panel villanyszerelés logo

Aki panellakásban kezdte az életét, most visszatér oda

Kategória: Panel rengeteg

     A készpénzzel fizető, de a nem kifejezetten tehetős vevők korát éljük. Ők, a 8-12 milliós árkategóriában lakást keresgélők jelentik most a legfontosabb vevői réteget a budapesti ingatlanpiacon. De hol érdemes nekik most körülnézni?

 

Aki panellakásban kezdte az életét, most visszatér oda

 

     Elérkezett a panelben újrakezdők korszaka, ugyanis a hitelek bedőlése miatt a nagy családi házból, vagy akár jó helyen lévő drágább lakásból kénytelen kiköltözni a hitelek törlesztőrészleteit fizetni képtelen, már nem fiatal korosztály, áll a Balla Ingatlan elemzésében.

     Ez a réteg az, mely nagy valószínűséggel 10-20 éve még egy panellakásban kezdte az életét. Most pedig visszatér oda, illetve más, hasonló árkategóriájú, esetleg egyedi fűtéses lakásba. Emellett fontos jellemzője, hogy készpénzért vásárol – mivel a hitelezés továbbra sem indult be -, a pénz többnyire a már meglévő lakás, nyaraló eladásából származik, esetleg örökségből.

     A 8-12 milliós árkategória, illetve a család jelenléte meghatározta szobaszám (3, 1 + 2 fél, 2 + 1 fél) betájolja, hogy Budapesten hol érdemes körülnézniük. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője négy fontosabb csoportot különböztet meg a fővároson belül, természetesen kivételekkel.

     Ami mindjárt kiesik számukra, az Bel-Buda és a pesti belváros. Az ide tartozó kerületekben az említett áron nem lehet az igényeiknek megfelelő lakást kapni ilyen áron. Ezért aztán nem is elsősorban a belvárosinak számító kerületekben, hanem olyan, már külváros-zöldövezetnek nevezett részeken néznek körül, mint amilyen például a dél-pesti csoport az ide tartozó Kispesttel, Kőbányával és a XVIII. kerülettel.
 

Dél-Pest

     Ezekben a kerületekben az a közös, hogy alapvetően a Köki Terminál határozza meg a közlekedésüket, ez az a csomópont, ahonnan indulnak és ahová érkeznek az itt lakók. Az áraik is nagyjából hasonlóan alakulnak: 7,1-8,5 millió forintért már lehet kapni háromszobás panellakásokat. Kivételnek a XVIII. kerület családi házas része számít, ahol természetesen a nagyobb ingatlanméretek miatt az árak is magasabbak, így ennek a csoportnak nem kifejezetten jelentenek megfelelő célpontot.

     Sokakban felmerülhet, hogy miért nem tartozik Dél-Pesthez a XX. kerület vagy akár Csepel, de mint Balla Ákos rámutatott: előbbi szerinte túlárazott, vagyis olyan árakon próbálnak ingatlant értékesíteni, amit a vevők nem fogadnak el, míg Csepel esetében egy belterjes piacról beszélhetünk, ahová Budapest más kerületeiből nem nagyon költöznek. Akik viszont a XXI. kerületben laknak, többnyire itt vásárolnak maguknak újabb otthont. Egyedül a Csepel-sziget agglomerációs településein lakóknak célpontja még a kerület, mivel számukra Budapest kapuját jelenti.
 

Észak-Pest

     A másik fontos csoport Újpest és a XV. kerület, mely egy árnyalatnyival olcsóbb piacot jelent az előbb említettnél. Ennek oka talán a környezet lehet, valamint a kicsit gyengébb imázs. Ugyanakkor elmondható, hogy a IV. kerületben a metróközlekedés adott – ami az egyik fő hívószó, akárcsak Dél-Pest esetében -, persze az is igaz, hogy a XV. kerületet csak a 7-es busz tárja föl, a metró csak ígéret maradt. Ami az árakat illeti: hatmillió forint körül 1,5 szobás lakásokat lehet kapni a két említett kerületben, ami fiatal pároknak ideális, illetve 7-8 millió forint között már 50 négyzetméteresnél nagyobb lakásokat is.
 

Zugló és a XVI. kerület

     A legjobb közlekedés természetesen a belvároshoz legközelebb eső Zuglóban van, ami az árakon is érződik, ennek ellenére 7-8,5 millió forintért már vásárolhatók másfél szobás panellakások, és 8,5-9,5 millióért lehet háromszobás panellakást kapni, míg 11-13 millió forintért egyedi fűtéses, kétszobás téglalakások is, igaz régiek, s nem is mindig jó állapotban. Az említett árakon talán sokan meglepődnek, de tudomásul kell venni, hogy a válság hasára itt is változás történt az elmúlt években, mondta Balla. Zugló mellé sorolható még egyébként a XVI. kerület is, ahol hasonló árszintek alakultak ki.
 

Buda

     Ha átkelünk Budára, ott sem reménytelen az említett árakon lakást vásárolni, ha valamivel magasabb is az átlagos árszínvonal. A XI., a XXII. és a III. kerület jöhet szóba (mint említettük: Bel-Buda kiesik). Az első és az utolsó kerület esetében is elsősorban a külső részek esnek a vizsgált kategóriába: 10-11 millió forintért már lehet vásárolni panel és nem panellakásokat is. Ha a beljebb eső városrészeket nézzük, akkor persze ne lepődjünk meg, hogy már 20 milliós árakba futunk bele. Hasonló a helyzet a III. kerület esetében, melynek hatalmas panelterületei vannak, mérsékelt árakkal, miközben van néhány kiemelt része, ahol az árak az exkluzivitáshoz igazodnak.
 

Agglomeráció

     Vizsgálatunk tárgya lehet még az agglomeráció is, annak ellenére, hogy most sokkal inkább a városba költözés a jellemző trend a magas üzemanyagárak miatt. Ennek eredménye viszont az, hogy nagyon lecsökkentek az árak a Budapest környéki településeken. Ha például Szigetszentmiklóst vizsgáljuk, akkor azt találjuk, hogy lakásokat itt is vehetünk 7-10 millió forintért, míg 14-16 millió forintért sorházakat, illetve 20-25 millióért már családi házakat.

     Az agglomerációs helyzet kapcsán Balla szerint a korábbi 3:1-es cserearány 2:1-re módosult, azaz: míg pár éve még három városi lakást kellett eladni egy kisebb agglomerációs családi házért, addig most már kettőt is elegendő. Mindez csak azt mutatja, hogy a családi házak ára milyen jelentős mértékben zsugorodott.
 

forrás: index.hu

 

Elérkezett a panel-újrakezdők és a bérlakások korszaka

Kategória: Panel rengeteg

     Többen meglepődtek az elmúlt hónapokban, amikor fokozatosan világossá vált, hogy a már várt és beharangozott ingatlanpiaci fellendülés mégsem érkezett meg, hiába akarták ezt többen önbeteljesítő jóslatokkal elérni. Itt tartunk, a stagnálás tovább tart, de mi várható valójában?

 

Elérkezett a panelben újrakezdők és a bérlakások korszaka

 

     A legújabb számok is azt mutatják, hogy az egy évvel ezelőtti lendület csak pár hónapig tartott ki, és nem beszélhetünk felfelé ívelő ingatlanpiacról. Az előző évben jellemző halvány optimizmus a jelek szerint nem tartható, de vajon akkor mi a tényleges helyzet? Megkérdeztünk erről egy szakértőt.
 

Íme, a jövő!

     Hasonlóan alakult a tavalyi év, mint a 2011-es vagyis a korábbi előrejelzések, miszerint elértük már a válság alját, s innentől lendületbe jön a piac, egész egyszerűen nem váltak valóra. Megerősítette ezt Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa is, aki úgy látja, hogy a piaci szereplőknek érdemes lenne tartósan berendezkedni az elmúlt két évben kialakult tranzakciószámra, ugyanis középtávon semmiképpen nem várható jelentősebb fellendülés – legfeljebb egy 50 százalékos növekedésre számíthatunk 2-3 év alatt -, az pedig kizárható, hogy viszontlátjuk a 2007-es és 2008-as állapotokat. A válság előtti túlfűtött időszak egy mesterségesen, hitelekkel, valós alapok nélkül gerjesztett helyzetnek tekinthető, semmint normál állapotnak – tette hozzá.
 

    Pedig volt egy illetékváltozás

     Míg tavalyelőtt év végén, illetve a 1012-es év elején a végtörlesztés hozott kisebb élénkülést a piacra, addig a 2013 elejével megváltozó illetékszabályok (4 százalékos illeték a lakásvásárlásnál), egyáltalán nem eredményeztek előre hozott vásárlásokat, hiába reménykedtek ebben sokan, illetve készültek rá a piaci szereplők – jelezte Balla Ákos. Ennek okát a szakértő abban látja, hogy bizonyos lakások már nagyon régóta a piacon vannak, míg készpénzes vásárlóból kevés van.
 

Továbbra is készpénzért

     A hitelezés változatlanul csak nagyon szűk mederben folyik, a piacon továbbra is – a válság során megszokottá vált módon – a készpénzes vevők aktívak. Ne gondoljunk azonban befektetőkre, akik a második, harmadik lakásukat vásárolják, vagy a pénzüket akarják megforgatni, hanem olyanokra, akik eladják a lakásukat, majd a kapott összegből másikat vesznek, az életük soron következő, alapvető céljait teljesítve. Esetleg nyaralót adnak el, vagy hozzájutnak még némi örökséghez, és ezáltal egy nagyobb lakást tudnak szerezni, vagy kisebbe költöznek, melyet könnyebben tudnak fenntartani. Hitelre viszont továbbra is nagyon kevesen vásárolnak – tette hozzá a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa.
 

A panelek újabb aranykora

     Ennek a helyzetnek az eredménye az is, hogy az olcsó társasházi lakások, illetve a panellakásokra kialakult egy állandó, biztos és kiterjedt vevői kör. Egy panellakást, vagy egy olcsó, egyedi gázfűtéses társasházi lakást lehet jelenleg a legkönnyebben eladni, persze akkor, ha megtaláljuk hozzá a megfelelő árat. Ezt ugyan már látják egy ideje azok, akik figyelemmel kísérik az ingatlanpiac alakulását, Balla Ákos azonban arra is felhívta a figyelmet, hogy ez a helyzet jó darabig nem is fog változni: az elkövetkező három-öt évben továbbra is élénk keresletre lehet számítani a panelek és az olcsóbb társasházi téglalakások esetében, míg a többi szegmens tetszhalott állapotot mutat.

     Ennek az az oka, hogy megjelentek az piacon az „újrakezdők”, vagyis egy olyan 40-50-es éveiben járó korosztály, akik egykor talán még panellakásból indultak, de ezt a hitelboom idején lecserélték egy drágább, nagyobb lakásra vagy családi házra. Az élet és a válság azonban úgy hozta, hogy a hiteleiket most már nem vagy csak nagyon nehezen tudják fizetni, így némi tőke segítségével ismét panellakásokba költöznek, mást, értékesebb lakást viszont nem engedhetnek meg maguknak.

     A 8-12 milliós ingatlanokra tehát az elkövetkező években is komoly marad a kereslet, s emiatt – Balla Ákos szerint – a kormánynak ezek megújulását kellene fokozottan támogatnia. Amellett, hogy ésszerű támogatási cél az új otthonok építésének támogatása – mely adóbevételt termel és foglakoztatást növel -, szembesülni kell azzal a szomorú ténnyel, hogy fizetőképes kereslet ma nem erre található. Ezért egy állami felújítási programnak – hasonlóan a panelprogramhoz – kellene végigfutnia a teljes állományon, mely ebbe az értéktartományba esik.
 

    Megerősödő bérleti piac

     Míg tavalyelőtt év végén, illetve a 1012-es év elején a végtörlesztés hozott kisebb élénkülést a piacra, addig a 2013 elejével megváltozó illetékszabályok (4 százalékos illeték a lakásvásárlásnál), egyáltalán nem eredményeztek előre hozott vásárlásokat, hiába reménykedtek ebben sokan, illetve készültek rá a piaci szereplők – jelezte Balla Ákos. Ennek okát a szakértő abban látja, hogy bizonyos lakások már nagyon régóta a piacon vannak, míg készpénzes vásárlóból kevés van.

     Van azonban egy másik szegmens is, melynek felfutására számít a szakértő: ez pedig a bérleti piac. A rossz hitelállomány kezelésére ugyanis a bankoknak megoldást kell találni, s várhatóan ez a megoldás az lesz, hogy a lakásokat elveszik, majd vagy eladják, vagy egy jelentős részét a komoly túlkínálat miatt bérlakásként hasznosítják.

     Az ingatlanpiacot súlyosan érintő válság egyik következménye, hogy sokak számára a bérlakásban való élet ideiglenes állapot helyett középtávú jövőképpé fog válni. Ezért a piaci szereplőknek is a bérlakásokra kell fókuszálni, ugyanakkor a törvényalkotóknak is komolyabban kellene venni a helyzetet, s a 2013-as igényekhez alakítani a törvényeket. Jelenleg ugyanis mindenhonnan azt hallani, hogy a jog nem a bérbeadót védi, ami mindenképpen változtatásra szorul, hogy a kialakulóban lévő új piacot ne fojtsák meg a régi, mára már elavult törvények – hangsúlyozta a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa.
 

    Nehéz helyzetben a közvetítők

     Megszenvedik ezeket a változásokat az ingatlanközvetítő irodák is, hiszen egy szűk piacon kell megélniük, s alkalmazkodni a változásokhoz. Ennek eredménye az, hogy a „nagy franchise-hálózatok” egyre több irodát vonnak össze, illetve vonulnak ki egyes alpiacokról, melyeken a magas jutalékszintjük miatt versenyképtelenek, a kisebb vállalkozások pedig sorra zárnak be. A helyzet most inkább a közepes méretű cégeknek kedvez, akik a hatékonyabb működésüknek köszönhetően az igazán kicsi és a mamut-szereplőktől tudnak piaci részesedést elvenni. A Balla Ingatlanirodák is éppen vidéki terjeszkedésbe kezd az idei évben, mely hangsúlyozottan nem egy franchise-hálózat építése, hanem egy valódi partnerprogram megvalósítása, melynek célja a vidéki közönség elérése, és a vidéki jól működő helyi ingatlanirodák bevonása egy országos rendszerbe.
 

forrás: epiteszforum.hu